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住宅ローンの債権回収は延滞の回数で行われます

住宅ローンの基本的な仕組み

まず一般的な銀行の住宅ローンの仕組みを簡単に御説明致します。住宅ローンに限らずいわゆる個人ローンと呼ばれる貸出しは普通保証会社というものが絡んでいて、保証会社は銀行に対して、借入申込人がきちんと返済していく事を保証して保証料を徴収します。銀行の融資はその保証会社の保証に基づいて実行されるので、万が一借入人が返済不能の態に陥ったとしても、残った債務の残高は保証会社から弁済を受ける事が出来るのです。今の説明は金融機関サイドの話で、借入する側からすれば余計な保証会社への保証料の分だけ損をした気になるのも無理はありません。

しかし、この保証会社の存在があるからこそ銀行は安心して多額の資金を融資できるのであって、大量の数もこなす事が出来ると考える事が出来ます。なんの保証もなく銀行独自の担保で銀行独自の審査をして住宅ローン事業を行うとなると、今よりかなり審査は厳しく、審査期間は長くなると予想されます。勿論保証会社を介さない住宅ローンもある様ですが、保証料は取らなくてもその分銀行が取る手数料であったりとかに形を変えているケースが多いのが実情です。

代位弁済とは

保証会社はその銀行の関連会社である事が多く、保証会社が延滞債権を保証契約に基づいて債務を肩代わっても、最終的に競売等によりその債権に損失が出た場合、結局は連結でその銀行グループの業績を見た時同じであることには変わりはありませんが、保証会社は銀行グループだけに限りません。実際にある大手の消費者金融は大手銀行やネット銀行ののそういった保証業務を手掛けたりしています。

いずれにしろ保証会社は銀行への保証に対する対価としての保証料が、保証会社の主たる収入源になっています。よって保証した人が最後まで無事に完済すれば保証会社が手にしてた保証料は全額利益になります。しかし仮に債務者がその後破産等して物件が競売等にかかり全額債券回収できない場合は、多くの場合で徴収した保証料を超えて赤字になるのです。銀行が融資した段階では住宅ローンを組んだ人の借入先は勿論銀行です。しかし返済が一定期間遅れるとその債権は、先の保証契約に基づき銀行から保証会社へ移る事になります。これを代位弁済(=だいいべんさい)と言います。代位弁済が行われ、債権が保証会社に移転すると、信用情報機関にその事実が登録されてしまい、普通はそれ以降は借入がしにくくなってしまいます。

延滞管理を行って分った事

ではいつの段階で保証会社へ代位弁済するのか、ですがそれは銀行と保証会社との取り決めによってき予め決められている事項です。普通は「○回延滞」した時と決められています。大体2回から3回程度ではないでしょうか。この決められた回数を超えても延滞が解消されない場合に、銀行は保証会社に対して先の代位弁済を請求するのです。この2回から3回の間の住宅ローンの延滞している借入先に、督促を行い延滞をしていないかどうか管理をするのが銀行の業務なのです。

今では多分銀行の債権回収部門が集中して督促業務を行っている筈ですが、一昔前までは銀行の営業店でこの延滞管理を行っていました。住宅ローンに限らず営業店で普通にローンの督促をやっていたのです。ローンの申し込みを受けるのは前向きな仕事でやり易いのですが、やはり督促業務は例えそれを専門業務として行っている人でも厭なものではないでしょうか。勿論一番厭なのは督促される側の筈です。

うっかり入金し忘れてしまった、等というのは問題ないのですがやはり長期的に返済が厳しいというのは電話での応対を通してみても大体分るものです。住宅ローンの督促をしていて思った事は、安易に大きな金額でローンをした人が多いという事です。当所の借り入れ申込書を見てみると自己資金が限りなく0円に近い状態で住宅ローンを組んだ人等は、そうでない人に比べて将来返済に苦労する危険性が高い様に感じます。

やはり人生には浮き沈みは付き物で備えはあるに越した事は無い訳で、無理のある資金計画で住宅を取得した人は一生とは言わないまでも長い期間返済に苦しむ事になるのです。日本には中古住宅の流通市場が欧米に比べ整備されていないとよく言われます。つまり返済が苦しくなって来ていざ家を売却しようとすると買った時と比べ大幅に下がっている事が多く売却代金でローンが完済できず、売ろうに売れないケースが多いのです。

住宅ローンの返済は長期に亘ります。筆者が延滞督促を長年行った経験上言える事は、極めて月並みな話ですが住宅ローンを組む時は、石橋を叩いて渡る様な気持で返済出来るのかどうか何度も確かめた上で行うという事です。