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住宅ローン不動産取引の舞台裏 住宅ローン 借り換え 売買契約書 紛失

世の中には不動産取引と呼ばれるものがあります。土地や建物などの不動産を売ったり買ったりする取引の事です。不動産取引は少し複雑ですので、その概要を理解するには素人の方には少しとっつきにくい話しかもしれません。

何が一番複雑なのかというと、ステークホルダー、つまり取引に関係する利害関係者がとても多く存在するからです。 今回はこの不動産取引に住宅ローンが絡んだ話を、金融機関サイドからの視点で話したいと思います。

不動産取引の仕組み

普通住宅ローンを組んだ場合の不動産取引は、その利便性の為住宅ローンの実行がなされる銀行の応接室で行われます。そこにはまず住宅ローンを組む借主、つまり不動産の購入者がいます。それとその不動産の売主。そして不動産の売買仲介業者関連の人達が数人、更には司法書士といった人が参加します。

その不動産に抵当権がついていたら抵当権の抹消書類を持った銀行員というように、これだけ揃えば応接室は満杯になります。不動産取引とは不動産の売買、つまり所有権移転(名義の変更)と現金の受け渡しを同時に行う取引の事です。買主が先に現金を支払って後日売主が物件の権利証とか家の鍵を買主の所に持ってくるというケースは、なくは無いですが普通は考えられません。そういう取引は買主にとって非常にリスキーな取引だからです。

かと言って逆のケースは売主にとってリスキーな取引となります。売主にとっても買主にとってもリスクが無い様な取引にする為には、その物件と現金をその場に持って来て受け渡すのが最適だからです。

本当は怖い不動産取引

不動産取引の場合物件とはその権利証になります。そしてその現金と権利証が、その場に間違いなく揃っていると確認出来たらそれぞれ受け渡しを行います。そしてその権利証と売買契約関連書又は抵当権関連の書類を司法書士が法務局に持ち込んで、後日登記が上がってくればそれで終わりなのですが、簡単にいかない事も時折あるのです。

この取引を取り仕切るのが、普通は買主側の銀行、つまり住宅ローンを組む側の銀行になります。この取引を円滑に進める事が出来るかどうかは、この担当銀行員の手腕にかかって来ます。下手をすると取引は流れて中止となってしまい、最悪の場合不動産売買そのものも取消となってしまったりします。

ベテランで何度も経験のある銀行員であれば、あっという間に何事も無く数十分で終了しますが、慣れていない銀行員であれば1時間2時間とかかってしまうケースもあります。

簡単に後日にやり直せばいいのではと思うかもしれませんが、これだけの関係者がいれば中には、この日の為にわざわざ北海道から来たという人とかがいたりして、とんでもなく長引いてしまったりするのです。

ポイントは全て段取りなのですが、その日になって売主が権利証がないとか言ったりとか実印を紛失したとか予想外の出来事も起こり得ます。そもそも住宅ローンの融資自体、書類の不測が発覚して実行が出来なかった、即ち取が成立しなかったという話も存在します。

筆者が抹消書類を持って別の銀行の取引に参加した時、取引が終了するまでなんと4時間近くも時間がかかった事がありました。幸い取引は終了したのですが、あまりの段取りの悪さに、参加者全員が辟易した事を今でも覚えています。こういう取引に巻き込まれた住宅の購入者は、悲劇としか言いようがありません。折角の住宅購入なのに縁起が悪いと思われたことでしょう。

間違った登記申請をしたという司法書士も過去にいました。流石に些細な事であったので事なきを得たのですが、これが売主の印鑑が要るような訂正であれば、取り返しのつかない事になっていました。不動産取引はその場限りです。ですので後から現金が足りないとか言ったり、書類に不足があったとか言っても誰も聞いてくれないのです。不動産取引はよほど段取り良く組まないと何が起こるか分らない、本当は怖い取引なのです。