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住宅ローンの借り換えって得をするの?

住宅ローンの借り換えとは

住宅ローンの借り換えとは、既に住宅ローンを借りて返済している人が、住宅ローンを新たに借り入れして、その新しい住宅ローンで今利用している住宅ローンを完済する事です。住宅ローンはその金額が大きい事から、僅かな金利差で返済金額にかなりの差が出て来ます。

住宅ローンの金利はその借り入れた時期や、住宅ローンを組んだ銀行によって大きく変わってくるので、借入した当時は最安値と思って借りても今現在からしてみると高金利と思えたりします。

金利低下時代の住宅ローンの借り換え

戦後の復興時からバブル崩壊時してから暫くの間迄、日本の住宅ローンは住宅金融公庫(=現住宅金融支援機構)という公的な機関が多くを担ってきました。その金利形態は段階金利と呼ばれるもので、返済金利と返済金額が最後まで決まっていて、金利が上昇局面にあっても安心してローンを組めたことから絶大な人気を誇っていました。それまで殆どの民間の金融機関は変動金利の住宅ローンした取り扱っていなかったのです。しかし平成6年位から金利の下がり方が目に見えて顕著になって来た時期、民間の銀行でも固定金利を取り扱う様になり、住宅ローンの借り換えが始まりました。ターゲットは殆どが、住宅金融公庫からの借入です。

住宅金融公庫の6%前後の固定金利の住宅ローンを、4%後半の固定金利で借り換えるのですから、民間の金融機関で固定金利を取り扱い始めた当時、借り換えの申し込みが銀行の窓口で殺到しました。住宅ローンの残高が2,000万円位で金利差が1%以上あって、既存の住宅金融公庫の住宅ローンも借り換えする住宅ローンも、どちらも固定金利であったから、100万円から200万円程の借り換えによるメリットが確定したからです。

今考えてみると4%の金利自体大変高い金利ですが、当時は信じられない位低い金利だったのです。加えて政府筋が、景気は今が底であるという発言を繰り返していた為、金利が下がって行く度に、今の金利が最低金利であるという事が喧伝され続け、借り換えに拍車をかけたのです。

しかしその後も住宅ローンの金利は上がるどころか下がり続け、今現在も低金利の更新を続けています。4%台で借り換えた人達は2回、どうかすると3回も借り換えをしたという話を聞いた事があります。

住宅ローンの借り換えは総合的判断のもとで

平成27年現在、変動金利は最低金利0.57%の銀行が存在する等、その低金利は留まる所を知りません。夏のボーナスキャンペーン金利が0.2%である時代に、です。変動だけかと思えば20年固定金利で1.55%の金利も存在します。固定金利が4%となって喜んでいた時代を考えると、もはや隔世の感があります。勿論、別途保証料や手数料等があり一該には比較できませんが絶対的に今は間違いなく低金利です。

ある日サラリーマンが、借り換えの申し込みをしに銀行の窓口にやって来ました。現在の住宅ローンの返済実績や過去の年収、勤務実績、他ローンの残高を見ても申し分なしで、その資料を見た瞬間「受かる案件」だと確信しました。金利は何%だったかもう忘れましたが、10年ほど前に借りた住宅ローンの借り換えで、借り換えする事によりかなりのメリットがあった事を覚えています。その人はどうなったかというと、結果的に住宅ローンの借り換えをする事が出来ませんでした。健康上の理由で「団信」に加入できなかったのです。今と違い昔は審査が比較的緩やかな団信等存在しませんでしたので、「団信」に加入できない事=融資の申し込み自体出来ないという事だったのです。10年ほど前住宅ローンを組んだ時は健康そのものであっても、借り換え申し込み当時は糖尿病か何かの病気で治療中だったのです。

住宅ローンの金利は各銀行様々ですが、今現在銀行によっては保険や投資信託を購入出来る銀行も存在しています。先程の「団信」のように今では審査が比較的緩やかなものがあるなど、その商品開発にどの銀行もしのぎを削っているのです。いくら金利が低いからと言って毎月給料振込口座から返済口座に振り替えるのも大変手間暇の係る事ですし、送金手数料も馬鹿にはなりません。僅かに金利が高くても、近くにある本当に便利な銀行の方が良いケースも時としてあります。借り換えは金利の見直しもさることながら、今現在の取引銀行との根本的な見直しも含めて行うべきなのです。